Carlos BARROS
DE MOURA
EXPERTISE EM
SEGUROS
A contratação do seguro de condomínio é obrigatória e cabe ao
síndico essa responsabilidade. É o que determina o Artigo 13 da Lei nº
4.591/1964, que prevê ainda que esse seguro proteja o imóvel e as áreas comuns
contra danos causados por incêndio ou outro sinistro que cause sua destruição
parcial ou total, computando o prêmio como despesa ordinária do condomínio.
A lei determina ainda que, no caso de conjunto de edificações,
os imóveis assegurados devem ser discriminados e que essa contratação deve se
feita em até 120 dias após a emissão do Habite-se, sob pena de multa
correspondente a 1/12 do imposto predial.
Vale esclarecer que também a lei determina como obrigatória
apenas a contração da cobertura básica simples do seguro de condomínio.
Porém, desde julho de 2011, o mercado segurador oferece a opção
da cobertura básica ampla, em conformidade com a Resolução nº 218/2010 do
Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP).
Essa modalidade foi criada com o intuito de tornar o seguro de
condomínio o mais completo possível. Mesmo assim, a cobertura básica simples
continua sendo a mais utilizada pelos condomínios. Essa decisão deve ser bem
entendida pelos condôminos.
Cabe destacar que a diferença de valores está diretamente
relacionada à composição e ao funcionamento de cada cobertura. Ainda que ambas
protejam obrigatoriamente o condomínio contra incêndio, raio, explosão, fumaça
e queda de aeronaves, a modalidade básica simples permite que as demais
coberturas sejam contratadas individualmente, com valores de indenização
definidos pelo contratante.
Já a modalidade básica ampla inclui em sua apólice o resguardo
ao empreendimento contra uma diversidade maior de sinistros, abrangendo
vendaval; impacto de veículos; danos elétricos; quebra de vidros; chuveiros
automáticos (sprinklers); tumulto; greve; Lock Out (bloqueio); danos materiais
aos portões; alagamento; desmoronamento; vazamento de tanques e tubulações.
Assim como na modalidade básica simples, as coberturas de
Responsabilidade Civil para o condomínio e para o síndico devem ser contratadas
à parte. Essas cobertura de responsabilidade devem ser compreendidas pelos
síndicos, pois se forem inadequadas, o patrimônio pessoal dos síndicos fica
exposta a sérios riscos.
Quanto ao cálculo do valor da indenização, registrar que na
modalidade básica ampla do seguro de condomínio há um Limite Máximo de
Indenização (LMI) único, ou seja, é estipulado um valor para todas as
coberturas, deduzido a cada indenização.
Como exemplo, considera-se a contratação de um seguro de
condomínio com verba única de R$ 4 milhões. No caso de um sinistro de R$ 200
mil de vendaval, esse limite global reduz automaticamente para R$ 3,8 milhões.
A decisão por uma modalidade ou outra é uma decisão pessoal do síndico
com os demais condôminos, lembrando ainda que o valor do Limite Máximo de
Indenização (LMI) deve ser definido com base no custo de reconstrução de cada
unidade por metro quadrado.
Importante: Muitas pessoas acreditam que o LMI deve ser
contratado para a cobertura básica é o valor de mercado do imóvel.
Essa decisão é enganosa, pois o valor de mercado dos imóveis tem
situações, que não sofrem danos, como, por exemplo, a localização do imóvel, o
terreno e as fundações.
Em caso de danos, a
finalidade das indenizações é repor os bens atingidos, logo são pagas sobre o
preço real de reconstrução do mesmo.
Importante: Destacar que se o valor contratado não for
condizente com a realidade, o síndico responde legalmente, ativa e
passivamente, em juízo e fora dele, caso comprove-se que ele o fez de forma
insuficiente ou inadequada.
Atenção para os condomínios com casas ou apartamentos
financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pode ocorrer dupla contratação
do seguro, a do condomínio e a do mutuário, ambos obrigatórios. Nesse caso, o
seguro de condomínio pode ser complementar, protegendo o mutuário contra a
possibilidade de um sinistro superar a importância segurada no contrato com o
banco, já que o contrato de financiamento do seu imóvel obrigatoriamente tem
cobertura contra incêndio e outros sinistros que possam causar a destruição
total ou parcial da sua unidade, garantindo a reposição integral.
Importante: Um não invalida ou
substitui legalmente o outro. O condomínio também não tem a obrigação de
isentar o proprietário do imóvel financiado do custo do seguro, já que essa é
uma despesa ordinária. No entanto, o dono de um imóvel financiado deve
solicitar ao síndico que exclua a sua unidade do cálculo da cobertura básica
obrigatória, já que tem a garantia do seguro habitacional.
Resumindo, para a tranqüilidade dos
síndicos e condôminos, é vital que haja assessoramento de corretores
profissionais de seguros, tanto na contratação como gestão das apólices.
Compilação:
Carlos
BARROS DE MOURA - EXPERTISE EM SEGUROS
barrosdemouraexpertiseemseguros.blogspot.com.br
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